경제적 자유인으로의 길은 험난하고 어려운 길입니다. 혹자는 부동산 투자에 대해 안좋은 시선만을 제기하고 있지만, 실질적으로 수행하다보면 각종 행정 소송이나 난관에 봉착하게 됩니다. 수년간 별탈없이 진행되었던 저에게도 이런 행정 소송을 해야 하는 사항이 발생하여 그 해결기를 공유하고자 합니다.
부동산 임대인으로서 퇴거 명령을 진행하기 위한 절차 중 “부동산점유이전가처분신청” 단계는 실질적으로 매우 중요합니다. 이 절차는 임차인의 퇴거를 요구하기 위해 법적인 프로세스를 진행하는 것입니다. 이를 위해서는 정확한 법적 절차를 따르고, 해당 상황에서의 나의 진행 상황을 이해하는 것이 중요합니다.
다양한 블로그와 유투브를 통해 이미 행정절차 이전에 “내용증명”을 보내어 계약해지 및 행정절차에 대한 경고 및 안내를 하였으나, 해당 임차인 주소(계약서 상)에 배달이 되지 않아 부득이 하게 부동산점유이전가처분 신청을 진행하게 되었습니다.
셀프소송 및 신청도 가능하오나, 시간이 생명인 이 절차에 나의 시간과 노력을 너무 많이 기울인다면, 더 많은 손해가 발생할 것으로 사료되어 다소 비싸지만, 법무법인을 통해 해당 건을 의뢰하고 진행하였습니다. 요즘에는 집달리 등 행정 실질집행에 따른 업무는 별개로 하여 법무사들이 진행하는 것으로 보입니다. 이런 부분의 시간 조율, 금액 등에 대해 이슈가 발생하는 만큼, 다툼의 소지가 없는 신청절차에만 관여하는 것으로 보여집니다. 하여 저의 중간 중간 행정절차와 관련하여 진행사항도 같이 공유할테니 저와 함께 실질적으로 어떻게 진행하고 해결하는지 함께 지켜 보시죠.
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부동산점유이전가처분신청이란?
부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.
※ 예: 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 것입니다.
부동산점유이전가처분신청 요건
해당 신청을 하기 위해 몇 가지 요건이 충족되어야 합니다. 임대차 계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 기반한 명도청구권 등일 포함됩니다. 무엇보다 여기서 필요한 부분은 건물 명도 청구권입니다. 왜냐하면, 임차인이 차임을 2기분 이상 연체하고 있기에 그렇습니다.
중요한 사항은 채무자(임차인)에게 대항할 수 있는 권리가 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리로서 인정될 수 있다는 점입니다. 점유이전의 우려가 있어 가처분을 통한 보전이 필요한 경우, 이러한 가처분이 인정될 수 있습니다.
신청방법 및 제출절차
하기의 부동산의 표시에 대한 부분도 셀프 가처분 신청시 반영되어야 하는 부분이니 참고 부탁드립니다. 저는 해당 건을 법무사를 통해 일임하여 자세한 내용은 모르며, 해당 내용을 기반으로 신청한 것 정도만 인지하고 있습니다.
법무사를 활용한 신청
앞서 언급 드린 바와 같이 소송에서 중요한 것은 빠른 결과를 내는 것이기에 셀프 소송의 경우는 진행하지 않았습니다. 무엇보다 남은 보증금에서 빠른 시일 내에 임차인을 법적으로 퇴거 명령을 하여 손해를 최소화 하기 위함이오니, 시간적 여유가 있으신 분들은 셀프 소송도 준비해서 진행해 보시기를 바랍니다. 하여 저의 부동산점유이전가처분 신청과 관련한 대행 비용을 하기와 같이 공유하오니 다른 곳과 비교하시면 됩니다. 무엇보다 중요한 것은 해당 처분 이후에 법원에 집행관 신청하는 절차가 있는데, 이런 부분은 포함되어 있지 않고 일체 법원에 가처분 신청만 하는 비용임을 참고하시기 바랍니다.
해당 건의 견적은 법무사들에게 주어지는 견적 비용 산출 서식이 따로 있어 수수료는 건물의 크기와 가치로 평가하여 진행되는 바 다른 법무법인들과 대동소이할 것으로 사료됩니다.
사건번호 통지 및 담보제공 명령서 수령
해당 건 신청이 되고 법원으로 부터 최종 사건번호 통지서를 수령받고 담보제공 명령을 받으면, 신청절차는 일단락이 됩니다. 해당 내용은 법무사에게 전달하고 그 다음 절차를 안내 받습니다. 이제는 담보제공 명령을 수행하고 해당 건으로 최종 결정 통지문을 받아야 합니다. 이 또한 약 7일이며 최종 부동산 점유이전가처분의 판결 결정문이 2부가 도착하고 해당 건을 들고 집행관 신청을 해야 합니다.
집행관 신청 관련 내용은 2편으로 넘기도록 하겠습니다. 우선 상기 내용을 참조하시어 부동산 점유이전 가처분 신청에 도움이 되시길 바랍니다.
부동산점유이전가처분 결정문 수령
신청서를 법원에 제출하면 사건번호를 부여받게 되고, 접수 후 2~4일 후 해당 법원을 방문하여 담보제공명령서를 수령하거나, 우편(7~10일 소요)으로 명령서를 수령합니다.
* 채권자는 법원에 비치된 민원인용 컴퓨터 단말기를 통하여 사건번호를 입력하면, 담보제공명령, 가처분 인용결정 여부 등을 알 수 있습니다.
하기 내용은 전체적인 명도소송 절차에 따른 대략적인 절차이오니 참고해주세요.
부동산점유이전 가처분 및 명도 소송 절차 및 프로세스
- 서면 통지 (내용증명): 임대 기간이 종료되거나 임대 계약이 해지 되었음을 임차인에게 서면으로 통지해야 합니다. 이 통지는 보통 30일에서 90일의 기간을 포함하고 있으며, 임차인에게 퇴거 할 충분한 시간을 주기 위한 것입니다.
- 가처분 신청서 제출: 임대인은 부동산점유이전가처분신청서를 지역 법원에 제출해야 합니다. 이 신청서에는 임차인의 신원정보, 부동산의 위치 및 상태, 퇴거이전에 해당 점유물에 대한 양도 등을 진행하지 못하게 요청합니다.
- 법정 절차: 법원은 가처분 신청서를 검토하고, 필요에 따라 추가 정보를 요청할 수 있습니다. 이후 법정 절차가 시작되는데, 임차인과 임대인은 법정에서 자신의 주장을 제시하게 됩니다.
- 재판 및 결정: 법원은 법정 절차를 거친 후에 재판을 진행하고, 임차인에 대한 퇴거 명령 여부를 결정합니다. 이 결정은 임차인이 부동산을 퇴거할 의무가 있는지 여부를 결정하는 것입니다.
- 퇴거 명령 발부: 법원이 퇴거 명령을 발부할 경우, 일정 기간 내에 임차인은 부동산을 퇴거해야 합니다. 일반적으로 이 기간은 30일에서 60일 사이일 수 있습니다.